Konut projesi satış funneli
Bursa'da daireyi reklamla değil sistemle satmak

Bu yazı kime yazıldı?

Bursa'da konut projesi yapan müteahhide ve proje geliştiricisine. Nilüfer'de, Mudanya'da, Gürsu'da ya da kentsel dönüşüm bölgesinde bloğu yükselen; satış ofisini açmış ama ofise gelen sayısının azlığından şikâyetçi olan firmaya.

Konut satışında dijital pazarlama, "Instagram'a render koyup telefon bekleme" işi değil. 8,5 milyon liralık bir daireyi kimse reklamı görüp iki gün sonra almıyor. Karar aylar sürüyor, hane içinde birkaç kişiye danışılıyor, kredi hesaplanıyor, üç beş proje geziliyor. Sizin kurmanız gereken şey bir reklam kampanyası değil, bu aylara dayanan bir takip sistemi.

Aşağıda dört başlık var: pazarın doğrulanmış rakamları ve bunların nasıl okunacağı, satış funnelinin doğru kurulumu ve maliyet hesabı, ön ödemeli konut mevzuatının reklamınıza etkisi, 2026 destekleri.

Bir uyarı. Bu yazıyı hazırlarken sektörde dolaşan rakamları tek tek kaynağından kontrol ettik. Birkaçı tutmadı, birkaçının da yarısı eksik çıktı. Hangileri olduğunu ilgili yerde yazdık. Size rakam veren herkese aynı soruyu sorun: bu sayı nereden, hangi tarihten, hangi yöntemle geliyor?

Pazarın büyüklüğü ve sizin payınız

TÜİK'in 2025 yıllık serisine göre Türkiye genelinde konut satışı bir önceki yıla göre %14,3 artarak 1.688.910 oldu. Sadece Aralık ayında 254.777 konut satıldı, yıllık artışı %19,8. Rakamların ayrıntısı şöyle:

Bu tablodan çıkarılacak ilk ders şu: sıfır konutun toplam pazardaki payı sadece %32. Yani her üç satıştan ikisi ikinci elde gerçekleşiyor. Sizin rakibiniz yalnızca yandaki proje değil, aynı mahallede satılık olan on yıllık daire. Reklamınızda "sıfır olmanın" ne getirdiğini anlatmıyorsanız, o dairelerle fiyat üzerinden kıyaslanırsınız ve o kıyaslamayı kaybedersiniz.

İkinci ders ipotekli satışta. İpotekli satış %49,3 artmış ve bunun 57.639 adedi sıfır konut. Kredi kullanan alıcı, sizin funnelinizde bambaşka bir yolculuk izler. Peşinat sorusu, ödeme planı ve banka onay süresi karar süresini uzatır. Sitenizde ödeme tablosu ve kredi hesaplama aracı yoksa bu alıcı sizde durmaz, portalda başka projeye bakar.

İl bazında İstanbul 280.262 satışla açık ara önde, ardından 152.534 ile Ankara ve 96.998 ile İzmir geliyor. Listenin dibinde 727 satışla Ardahan, 1.251 ile Bayburt ve 1.559 ile Hakkari var. Bu uçlar size şunu gösteriyor: konut pazarı ülke ortalamasıyla değil, il ve hatta mahalle ile konuşulur. Ulusal rakamı kendi projenize uyarlamadan kullanmayın.

Haziran 2026'da Türkiye genelinde 43.406 ilk el ve 86.573 ikinci el olmak üzere toplam 129.979 konut satıldı. TÜİK Veri Portalı sayfaları tarayıcıda çalıştığı için otomatik veri çekmek zor; 2026 kümülatif ya da ilçe rakamını erişilebilir resmî tablo görmeden kesinleştirmedik.

Bursa rakamları ve mevsimsellik tuzağı

Bursa'da 2025 toplam konut satışı 57.693 adet oldu. 2024'te bu sayı 53.362'ydi, yani yıllık artış %8,1. Türkiye ortalamasının (%14,3) altında bir artış bu ve dikkate değer.

Bursa'nın Türkiye satışları içindeki payı 57.693 bölü 1.688.910 hesabıyla %3,42 çıkıyor. Bu oranı kaynaklar yayımlamıyor, iki ayrı rakamdan biz türettik; sunumunuzda kullanacaksanız hesabı da yazın.

Asıl önemli olan aylık dağılım. Bursa'da en düşük satış Haziran'da 3.498 adetle, en yüksek satış Aralık'ta 8.733 adetle gerçekleşti. Arada iki buçuk kata yakın fark var.

Pratikte bunun anlamı şu: Aralık'ta satış kapatmak istiyorsanız medya baskınızı Eylül'de artırmanız gerekiyor. Aralık'ta bütçeyi patlatırsanız, o paranın karşılığını Mart'ta alırsınız ve o arada muhasebe size "Aralık reklamı işe yaramadı" der. Bu gecikmeyi baştan raporlamaya yazmak, yıl içinde çıkacak tartışmayı önler.

Ruhsat, iskan ve önümüzdeki rekabet

Yapı ruhsatı, 12 ile 36 ay sonra karşınıza çıkacak rakip stoğun habercisi. 2025 dördüncü çeyrekte ruhsat verilen bina sayısı yıllık %5,5, daire sayısı %13,8, yüzölçümü %2,6 arttı. Ruhsatlı yüzölçümün %81,7'si belediyelerden, %18,3'ü diğer yetkili idarelerden geldi. En büyük kullanım grubu 46,8 milyon metrekare ile iki ve daha fazla daireli ikamet binaları oldu.

2026 birinci çeyrekte tablo sertleşti. Ruhsat verilen bina sayısı yıllık %19,6, daire sayısı %37,0, yüzölçümü %26,1 arttı. Bu çeyrekte ruhsatın %72,8'i belediyelerden, %27,2'si diğer idarelerden geldi ve iki ve daha fazla daireli ikamet binaları 30,9 milyon metrekareyle yine başı çekti, ardından 4,8 milyon metrekareyle sanayi yapıları geldi.

Daire sayısındaki %37'lik artış, sıfır konutta rekabetin önümüzdeki iki yıl içinde belirgin biçimde artacağı anlamına geliyor. Bugün reklam maliyetiniz kabul edilebilir düzeydeyse, aynı bölgede iki yıl sonra üç projenin daha satışa çıkacağını hesaba katın.

Nilüfer ve Mudanya hakkında dürüst olalım

TÜİK'in kamuya açık aylık konut satış bültenleri il düzeyinde sonuç veriyor. Nilüfer ve Mudanya için 2025 satış, ilk el ve ikinci el kırılımı ile ruhsat verisini aynı yöntemle sunan erişilebilir resmî tablo bulamadık.

Bu yüzden "Nilüfer Bursa'nın en hızlı büyüyen ilçesi" gibi nicel iddiaları bu yazıda kullanmıyoruz. Sunumunuzda kullanacaksanız ya belediyelerden yapı ruhsatı ve iskan açık verisini isteyin ya da TÜİK'ten özel tablo talebinde bulunun. İlçe talebini tapu işlem sayısıyla da karıştırmayın; tapu işlemi devir, ipotek ve intikali de kapsar.

TOKİ'nin Bursa açık satış sayfası ise ilçe bazında somut proje büyüklükleri gösteriyor. 9 Ağustos 2026 itibarıyla sayfadaki tablo şöyle:

İnternette dolaşan bazı özetlerde Nilüfer projeleri için 303, 626 ve 634 gibi rakamlar geçiyor. Sayfanın bugünkü hali bu sayıları göstermiyor ve üç Nilüfer projesinin üçü de tükenmiş görünüyor. Bu canlı bir satış sayfası, içeriği değişiyor. Rakamı sunuma koymadan önce sayfayı o gün açıp ekran görüntüsü alın ve tarihini yazın.

Bir uyarı daha: bunlar TOKİ proje büyüklükleridir, ilçenin pazar satış hacmi değildir. Karacabey'deki 1.383 konut, Karacabey'de yılda 1.383 daire satıldığı anlamına gelmez.

Kentsel dönüşüm bölgeleri de tek bir istatistiksel pazar değil. Bursa'da kampanya planınızı mahalle bazında kurun: ruhsat ve iskan durumu, riskli yapı kararları, ulaşım yatırımı, rakip stok, metrekare fiyatı ve satış ofisine erişim. Bu haritayı çıkarmak birkaç günlük iştir ve reklam bütçesinin nereye gideceğini kelime araştırmasından daha çok belirler. Bölge bazlı bu planlamayı büyüme danışmanlığı kapsamında birlikte yapıyoruz.

Daire alıcısı nasıl karar veriyor?

Sahada işleyen yolculuk sekiz aşamalı:

1. Yaşam veya yatırım ihtiyacı doğar
2. Bütçe ve finansman uygunluğu kontrol edilir
3. Bölge taraması yapılır
4. Proje ve daire kısa listesi oluşur
5. Dijital doğrulama (yorum, ruhsat, firma geçmişi)
6. Satış ofisi ve örnek daire ziyareti
7. Teklif, hukuki inceleme, finansman
8. Sözleşme ve kapora

Bu sekiz aşama bir araştırma ortalaması değil, ölçüm tasarımı. Yani "alıcı ortalama sekiz aşamadan geçer" demiyoruz. Söylediğimiz şu: sizin sisteminizde bu sekiz aşamanın her birinin bir karşılığı olmalı ve müşterinin hangi aşamada olduğunu görebilmelisiniz.

Türkiye'de yeni konut alıcısının ortalama araştırma süresini, gezdiği proje sayısını ve hane içi karar rollerini örneklem büyüklüğü ve yöntemiyle yayımlayan 2025 ya da 2026 tarihli bir çalışma bulamadık. Bu yüzden "alıcı 3 ile 18 ay arası karar verir" veya "5 proje gezer" gibi ifadeleri kesin kıyas olarak kullanmıyoruz.

En yakın güncel uluslararası veri ABD'den geliyor. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) aktarılan 2024 verisinde alıcılar teklif vermeden önce ortalama 7 evi fiziksel olarak gezmiş. NAR'ın yıllık anketi Temmuz 2024 ile Haziran 2025 arasında işlem tamamlayanları kapsıyor, ancak ücretsiz özet sayfasında örneklem büyüklüğü yayımlanmadığı için tam kıyas olarak kullanılamıyor. Ülke, ürün ve piyasa farkı nedeniyle bu sayıyı Bursa'ya taşımayın.

Zillow'un 2025 ABD muhtemel alıcı araştırmasında ise katılımcıların %68'i satılık evleri emlak sitesinde görüntülemiş, %48'i emlak profesyoneliyle temas kurmuş, %41'i açık ev veya özel tur yapmış, %31'i teklif vermiş. Açık sayfada örneklem büyüklüğü görünmediği için bunu kesin oran değil, yön gösteren veri olarak okuyun.

Bu iki veriden Bursa için çıkarılacak makul sonuç şu: alıcının büyük kısmı sizi ziyaret etmeden önce internette görüyor ve birden fazla projeyi fiziksel olarak geziyor. Satış ofisine gelen kişi sizin ilk durağınız değil, muhtemelen üçüncü ya da dördüncü durağı. Ofise gelmeden önce elinde ne kadar bilgi olursa, satış ekibinizin işi o kadar kolaylaşır.

Kararı kim veriyor? Hane haritası

Konut alımında karar birimi kişi değil hanedir. Takip sisteminizde her kaydı ayrı bir isim olarak tutarsanız, aynı ailenin üç ayrı üyesi üç ayrı müşteri olarak görünür ve rakamlarınız şişer.

Bunun pratik karşılığı: her müşteri kaydına "bu hanede kaç kişi karar veriyor" alanı ekleyin ve satış ekibinden bunu doldurmasını isteyin. Ayrıca ürettiğiniz her materyalin paylaşılabilir olması gerekir. Ofisten çıkan kişi eve gidip eşine, babasına veya avukatına bir şey göstermek zorunda. Elinde sadece bir broşür varsa, sizin anlattıklarınızın çoğu yolda kaybolur.

Formda medeni durum gibi hassas veya platformların hedeflemede kısıtlayabileceği bilgileri istemeyin. Bunun yerine bütçe bandı, oda tipi, kullanım amacı, finansman ihtiyacı ve satın alma zaman ufku sorun. Bu beş alan hem satışa yarar hem sizi mevzuat tarafında rahatlatır.

Ölçülebilir funnel ve olay sözlüğü

Ölçemediğiniz funneli yönetemezsiniz. Kurmanız gereken olay dizisi şu:

sayfa_goruntuleme
  → katalog_goruntuleme
  → kredi_hesaplama
  → form_gonderimi
  → dogrulanmis_talep        (telefon teyit edildi)
  → satisca_kabul            (satış ekibi "bu gerçek" dedi)
  → randevu_alindi           (takvime düştü)
  → randevuya_gelindi        (ofise geldi)
  → teklif
  → rezervasyon
  → sozlesme
  → iptal

Bu ayrımların her biri bir yanlış kararı önlüyor.

Talep başına maliyeti ham form sayısıyla değil doğrulanmış talep sayısıyla hesaplayın. Sahte numara, çift kayıt ve ulaşılamayan kişiler ham forma dahildir ve maliyetinizi olduğundan düşük gösterir. Ajansınız size 300 lira talep maliyeti gösteriyorsa, o 300 liranın hangi tanıma göre hesaplandığını sorun.

Satış ekibinin performansını satışça kabul edilen talep üzerinden ölçün. Pazarlama tarafı bol miktarda form üretip satışı boğabilir; bu ayrım o tartışmayı sayıya bağlar.

Randevu maliyetini gerçekten takvime düşen randevu üzerinden hesaplayın, "randevu verdik" diyerek değil. Ve en önemlisi, alınan randevu ile gelinen randevuyu ayırın. Gelmeyen müşteri oranını ölçmüyorsanız, satış ofisinizin en büyük kaybını göremiyorsunuz demektir.

Satış maliyetini de iptal süresi geçmiş sözleşme üzerinden hesaplayın. Kapora alınmış ama iptal edilmiş bir satışı başarı hanesine yazarsanız, kendi kendinizi kandırırsınız.

Bu olayların GA4 ve etiket yöneticisiyle kurulumu, müşteri takip sistemine bağlanması ve satış sonucunun reklam platformlarına geri gönderilmesi Veri ve Optimizasyon Motoru hizmetimizin kapsamında.

Doğru maliyet formülleri

Talep başına maliyet =
  (medya + kreatif + landing page + takip yazılımı)
  / doğrulanmış talep

Nitelikli talep maliyeti =
  toplam kampanya maliyeti / satışça kabul edilen talep

Randevu maliyeti =
  toplam kampanya maliyeti / takvime düşen randevu

Katılım maliyeti =
  toplam kampanya maliyeti / ofise gelen kişi

Satış başına müşteri edinme maliyeti =
  (tüm pazarlama + satış değişken maliyeti)
  / iptal süresi geçmiş sözleşme

Katkı getirisi =
  (atfedilen satış katkısı − pazarlama maliyeti)
  / pazarlama maliyeti

Talep başına maliyet formülünde medyanın yanına kreatif, landing page ve yazılım maliyetini de koyduğumuza dikkat edin. Ajansların gösterdiği maliyet genelde sadece medya harcamasıdır ve gerçek maliyetinizi yüzde yirmi otuz düşük gösterir.

Atıf penceresini "3 ile 18 ay" gibi tek bir varsayıma kilitlemeyin. İlk temas, son ücretli temas ve müşteri takip sistemindeki kaynak bilgisini birlikte saklayın. Google'ın tıklama kimliklerini, Meta'nın tıklama kimliğini, kampanya etiketlerini, portal ilan numarasını ve çağrı kaydını fırsat kaydına yazın. Sözleşme ve iptal bilgisini de çevrimdışı dönüşüm olarak platformlara geri gönderin.

Bu geri gönderme adımı atlandığı için pek çok konut projesi reklamı yanlış optimize ediliyor. Platform sadece form sayısını görüyorsa, size en çok formu getiren ama hiç satın almayan kitleyi bulur ve oraya para akıtır. Sözleşme verisini geri gönderdiğinizde platform gerçek alıcıya benzeyen kişileri aramaya başlar. Bu kurulumu Google ve Meta reklam yönetimi tarafında ilk hafta yapıyoruz.

Form tasarımı ve doğrulama

Formda sorulacak alanlar: proje ve daire tipi, bütçe bandı, peşinat bandı, kredi ihtiyacı, satın alma zaman ufku, oturum mu yatırım mı, tercih edilen iletişim kanalı ve randevu saati.

Telefonu tek kullanımlık kodla doğrulayın. Bu tek adım, sahte kayıt oranını ciddi biçimde düşürür ve satış ekibinizin boşa harcadığı zamanı azaltır.

Formu kısa tutma refleksine de dikkat edin. Konut satışında uzun form, düşük nitelikli talebi baştan eler. 8,5 milyon liralık bir daire için bütçe bandını sormaktan çekinmeyin; sormazsanız o eleme işini satış temsilcinizin telefonda yapması gerekir ve bu çok daha pahalıdır.

Portal mı, kendi reklamınız mı?

Bu ikisi rakip değil, farklı işler yapıyor.

Fiyat tarafında elimizde tek bir açık ve doğrulanabilir rakam var. sahibinden.com'un yardım sayfası emlak kategorisinde ek ilan ücretini 2.199 TL olarak gösteriyor; ilk ücretli ilan için indirimli 1.849 TL uygulanıyor, ikinci ücretli ilandan itibaren standart ücrete geçiliyor. Bu rakam ek ilan içindir. Proje vitrini, kurumsal paket veya satın alma tarihi garantisi değildir. Mağaza paket fiyatları ayrı sayfada ürün seçimine göre sunuluyor ve kurumsal hesap sözleşmesi fiyatların değiştirilebileceğini belirtiyor.

Emlakjet'in açık sayfasında Flex Ofis paketi en az 2 danışman, 40 aktif ilan artı danışman başına 10 ilan ve 40 değerleme raporu artı danışman başına 10 rapor içeriyor. Sayfa fiyatı danışman adedine göre belirliyor ve sabit bir TL tarifesi yayımlamıyor. Hepsiemlak için açık, doğrulanabilir 2026 kurumsal proje veya vitrin tarifesi bulamadık.

Yani sahibinden'in ek ilan rakamı dışında kesin fiyatları satıcı panelinizden ya da sözleşmenizden okumanız gerekiyor. Vitrin, KDV, taahhüt süresi, ilan adedi, gelen talebin sizinle mi paylaşıldığı ve yenileme koşulu ayrı ayrı fiyatlanmalı. Portal görüşmesine giderken bu altı kalemi liste halinde götürün.

Kanal karşılaştırmasını da doğru yapın. Bakılacak dört rakam: toplam ücret bölü doğrulanmış talep, toplam ücret bölü ofise gelen kişi, iptal sonrası net satış maliyeti ve 90, 180, 365 günlük gruplarda katkı. Portal üzerinden gelen aramayı kendi reklamınızın son tıklaması saymak ya da markalı aramayı tamamen Google'a yazmak, ikisi de hatalı.

Arama davranışı ve kelime tuzağı

Kelime seçiminde üç ayrı niyet var ve karıştırılması pahalıya patlıyor.

Negatif kelime listesi olmadan Google Ads açmayın. En azından şunları ekleyin: kiralık, iş ilanı, maaş, taşeron, malzeme, beton, arsa karşılığı, örnek sözleşme, ücretsiz. Projeniz uygun değilse devren ve TOKİ başvuru kelimelerini de kapatın. Rakip marka adlarını da ayrı bir karşılaştırma kampanyasında tutun, ana kampanyaya karıştırmayın.

Hedef kelimelere aylık arama hacmi yazmadık ve sebebi şu: Google Anahtar Kelime Planlayıcı'nın gösterdiği hacim konuma, tarihe, dile, eşleme türüne ve hesabın harcama düzeyine göre değişiyor. Kamuya açık, doğrulanabilir bir 2026 Türkiye hacmi yok. Size hacim gösteren herkesten dışa aktarma dosyasını isteyin.

Kelime araştırmasını yaparken Bursa, Nilüfer, Mudanya ve İstanbul'dan Bursa'ya yönelen talebi ayrı ayrı çıkarın. Son 24 ayı aylık seri olarak alın. Tam eşleme, sıralı eşleme ve geniş eşlemeyi ayrı dışa aktarın. Marka dışı sorgu raporunu düzenli okuyun; paranızın nereye gittiğini orada görürsünüz. Google Trends'i de mutlak hacim sanmayın, göreli bir endekstir.

Bir de organik taraf var. Konut alıcısı karar sürecinde firmanızın adını arıyor, geçmiş projelerinize bakıyor, şikâyet sitelerini geziyor. Marka adınız arandığında karşısına ne çıktığı, reklam bütçenizden bağımsız olarak dönüşümünüzü belirliyor. Bu alanı düzenlemek SEO ve AI-SEO organik büyüme tarafında ilk baktığımız yer.

3B tur, drone ve örnek daire

Türkiye'de 3B turun, drone çekiminin veya örnek dairenin randevu oranına etkisini örneklem, dönem ve deney yöntemiyle yayımlayan birincil bir çalışma bulamadık. Bu yüzden "3B tur randevuyu şu kadar artırır" iddiasını Türkiye için kullanmıyoruz.

Elimizdeki uluslararası veriler ise dikkatli okunmalı.

Bunları çöpe atmak gerekmiyor ama karar dayanağı yapmak da doğru değil. Doğru yol kendi testinizi kurmak.

Aynı fiyat ve plan stoğundaki talepleri kullanıcı bazında ikiye ayırın. Kontrol grubuna statik fotoğraf ve plan gösterin, test grubuna 3B tur, drone ve örnek daire içeriğini verin. Birincil başarı ölçütünüz ofise gelen kişinin doğrulanmış talebe oranı olsun. İkincil ölçütler gelmeyen müşteri oranı, teklif, sözleşme ve iptal. Testi en az bir tam medyan karar döngüsü kadar sürdürün ve sonucu kaynak bazında güven aralığıyla raporlayın.

Bir de şu ayrımı yapın, çünkü üçü aynı işi görmüyor. Drone çevreyi, ulaşımı ve manzarayı anlatır. 3B tur planın kafadaki mekân beklentisine uyup uymadığını filtreler. Örnek daire ise malzemeyi ve güveni kapatır. Bütçeniz üçüne birden yetmiyorsa, hangi aşamada müşteri kaybettiğinize bakıp oraya yatırım yapın.

Bu içeriklerin toplandığı landing page'in hızı ve düzeni de en az içeriğin kendisi kadar belirleyici. Ağır bir 3B tur mobilde açılmıyorsa yatırımınız orada duruyor. Web tasarım ve dönüşüm optimizasyonu tarafında konut projelerinde en çok kazanç ürettiğimiz kalem bu.

Uzun karar döngüsünde müşteriyi sıcak tutmak

Konut satışında en büyük kayıp, formu dolduran ama satın almaya hazır olmayan kişinin unutulmasıdır. O kişi altı ay sonra alacaktır ama sizden değil, o dönemde karşısına çıkan projeden.

İzinli bir besleme takvimi kurun:

İnşaat ilerleme kanıtı özellikle güçlü bir malzeme. Ayda bir çekilen şantiye videosu, "bu firma işi bitirir mi" sorusuna verilmiş en somut cevaptır ve maliyeti neredeyse sıfırdır. Kat çıktıkça çekilen aynı açılı fotoğraf serisi, en pahalı render'dan daha ikna edicidir. Bu içerik akışını kurmak sosyal medya yönetimi tarafında konut projelerine özel yaptığımız iş.

Ticari elektronik ileti onayını randevu ve sözleşme iletişiminden ayırmayı unutmayın. İYS kaydını işletin ve ret mekanizmasını çalışır durumda tutun. 6563 sayılı Kanun'un genel kuralı ticari elektronik iletide önceden onaydır.

Google ve Meta konut kısıtları

Bu konuda çok yanlış bilgi dolaşıyor, o yüzden kaynağından bakalım.

Google'ın güncel "Housing in personalized advertising" sayfası kısıtları ABD ve Kanada için tanımlıyor. Bu iki pazarda yaş, cinsiyet, ebeveynlik durumu, medeni durum ve posta kodu hedeflemesi desteklenmiyor; konum hedeflemesinde en az 1 kilometre yarıçap şartı var. Türkiye bu sayfadaki ülke kapsamına dahil değil.

Yani Türkiye'de konut reklamı verirken bu kısıtlar otomatik olarak devrede değil. Ama bu, her şeyi hedefleyebileceğiniz anlamına gelmiyor. Hassas kişisel zorluklardan çıkarım yapan kişiselleştirme ve yanıltıcı reklam, genel politikalara tabi ve bu politikalar her ülkede geçerli.

Meta tarafında ise açık reklam standartları konut reklamlarının genel standartlara tabi olduğunu gösteriyor. Ancak kamuya açık resmî Meta dokümanında Türkiye için Özel Reklam Kategorisi altındaki hedefleme seçeneklerini listeleyen erişilebilir bir ülke tablosu bulamadık.

Ön ödemeli konut mevzuatı

Maketten satış yapıyorsanız bu bölüm pazarlama bölümü kadar önemli. Çünkü buradaki kuralların çoğu aynı zamanda birer satış argümanı.

Ticaret Bakanlığı'nın bilgilendirmesine göre ön ödemeli konut satışlarında konutun yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Taraflar daha kısa bir süre üzerinde anlaşabilir ve o durumda satıcı sözleşmedeki süreyle bağlı olur. Ayrıca yapı ruhsatı alınmadan satış sözleşmesi yapılamaz.

Cayma ve dönme süreleri de netleşmiş durumda ve satış ekibinizin bunları ezbere bilmesi gerekiyor. Cayma hakkının kullanılması halinde iade edilecek tutar ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde geri verilir. Sözleşmeden dönülmesi halinde bu süre 180 gündür. Satıcı bedeli ve belgeleri iade ettikten sonra tüketici 10 gün içinde kendi edinimlerini iade eder. Cayma ve dönme bildiriminin süresi içinde noter aracılığıyla yöneltilmesi yeterli.

Tüketicinin bedel ödemeden sözleşmeden dönebildiği haller de sayılmış: satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölümü, tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması nedeniyle ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi veya bu nedenle önerdiği taksitli satış sözleşmesinin satıcıca kabul edilmemesi, aynı konutun birden fazla tüketiciye satılması, ve yasal zorunluluk ya da mücbir sebepten kaynaklanmayan proje değişikliği.

Proje değişikliği konusu ayrıca dikkat ister. Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılırsa, bunun tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmesi zorunlu. Tüketici değişikliği kabul etmeyerek 1 ay içinde hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebiliyor. Değişiklik yasal zorunluluktan veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı belirli bir tazminat isteyebiliyor:

Teslim şartı da net: konutun teslimi ya kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ile ya da kat irtifakına konu konutun tapu siciline tescili ile birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devriyle gerçekleşir. Anahtarı teslim etmek resmî teslim anlamına gelmiyor. Bunu teslim takviminizi yazarken hatırlayın.

Bir de bağlı kredi detayı var: taşınmaz kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınırsa, bağlı kredi sözleşmesi cayma hakkı süresinin sonunda yürürlüğe giriyor ve konut finansmanı kuruluşu cayma süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon veya benzeri ad altında masraf talep edemiyor.

Son olarak ceza tarafı. 2026'da 6502 sayılı Kanun kapsamındaki idari para cezaları %25,49 yeniden değerleme oranıyla artırıldı. Ön ödemeli konut ihlalinin cezası işlem ve sözleşme bazında değiştiği için güncel maddeden okunmalı.

Render, teslim vaadi ve reklam denetimi

Reklam Kurulu gayrimenkul ilanlarını Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği kapsamında inceliyor. Örneğin 6 Aralık 2023 tarihli Hepsiemlak "satılık ev" reklamları 344 sayılı bültende yer almış. Bu eski bir karar, güncel uygulama metnini ayrıca kontrol edin, ama denetimin varlığı ve kapsamı nettir.

Render, drone görüntüsü ve örnek daire içeriğinizde şunları açıkça ayırın: hangi görsel temsili, hangi etap ve blok, cephe yönü, manzara durumu, net ve brüt alan farkı, sosyal donatının mevcut mu planlanan mı olduğu, teslim tarihi ve ödeme koşulu.

Proje görseliniz gerçekte teslim edilecek nitelikleri temsil etmiyorsa yanıltıcı reklam riski doğar. Pratik kural şu: reklamda geçen her iddiayı ruhsatla, teknik şartnameyle veya sözleşmeyle eşleyebilmelisiniz. Eşleyemiyorsanız o iddiayı kullanmayın.

Bu yalnızca hukuki bir zorunluluk değil, aynı zamanda satış kalitesi meselesi. Manzarayı olduğundan iyi gösteren bir render, ofise gelen müşteriyi hayal kırıklığına uğratır ve o müşteri geri gelmez. Ayrıca bugün her müşteri, gördüğü render ile gerçek konumu haritadan karşılaştırıyor.

İYS, KVKK ve çağrı kayıtları

Konut satışında topladığınız veri hassas: telefon, bütçe, gelir bilgisi, aile durumu ve bazen kredi geçmişi. Bunu "sonra bakarız" listesine koymayın.

İleti onayı formdan, randevudan ve doğrulama kodundan ayrı, belirli ve özgür olmalı. KVKK'nın 2025/1072 sayılı ilke kararı bunu açıkça düzenliyor.

Çağrı kaydı tutuyorsanız (ki konut satışında tutmalısınız, satış temsilcisi performansını başka türlü ölçemezsiniz) amaç, saklama süresi, kimlerin erişeceği, hukuki sebep ve veri güvenliği tedbirlerini ayrı ayrı değerlendirin ve arayan kişiyi kayıt konusunda bilgilendirin.

Müşteri verisini reklam platformlarına eşleştirme ve benzer kitle oluşturma amacıyla aktarıyorsanız bu da ayrı bir işleme faaliyetidir. "Formu doldurdu, artık her kanalda istediğimi yaparım" yaklaşımı doğru değil.

Web sitesindeki zorunlu olmayan analitik ve reklam çerezleri de uygun hukuki şart ve anlaşılır katmanlı bilgilendirmeyle yönetilmeli. KVKK'nın 2022/229 sayılı kararı e-ticaret bağlamında verilmiş eski bir karar ama çerez yaklaşımını göstermesi bakımından hâlâ okunmaya değer.

2026 destek ve finansman programları

Buradaki gerçeği baştan söyleyelim: Bursa'daki özel konut geliştiricisinin reklam ve talep üretimi harcamasına doğrudan yönelen, açık oranı ve tavanı olan bir 2026 programı bulamadık. BEBKA'nın 2024 ile 2028 arasını kapsayan Bölge Planı kentsel dönüşüm stratejisi içeriyor, ancak sektöre özel reklam desteği vermiyor.

Yine de dolaylı olarak kullanılabilecek kalemler var. KOSGEB'in İşletme Geliştirme Destek Programı'nda yayımlanan üst limitler şöyle:

Tablonun en üstündeki kalem dikkatinizi çeksin: dijital dönüşüm danışmanlığı %100 oranla destekleniyor. Tutar küçük ama oran tam ve pek çok firma bu kalemi hiç kullanmıyor. Sektör içeriklerinin çoğu bu satırı atlıyor.

Buradaki kritik nokta uygunluk. Bu destekler gayrimenkul reklam harcaması için tasarlanmış özel destekler değil ve desteklenen sektörler NACE sınıflandırmasına göre belirleniyor. Başvurudan önce kendi NACE kodunuzun ilgili çağrıda olup olmadığını KOSGEB panelinden teyit edin. Aynı şey Kapasite Geliştirme Destek Programı için de geçerli.

Kentsel dönüşüm tarafında "Yarısı Bizden" kampanyası sık gündeme geliyor. Bakanlığın 30 Nisan 2025 tarihli açıklamasına göre bir konut için toplam destek 1.875.000 TL: 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma yardımı. İşyeri için toplam 1.000.000 TL uygulanıyor, hibe ve kredi 437.500'er TL, taşınma desteği 125.000 TL. Kredi geri ödemesi yapı ruhsatı alındıktan iki yıl sonra başlıyor ve ilk yıl faiz uygulanmıyor.

Sayısal model: 210.000 TL'nin anatomisi

Şimdi rakamlara dökelim. Bu bir Türkiye kıyası değil, açık varsayımlı bir hesap modeli. Kendi sayılarınızı yerine koyup kullanmanız için.

Varsayımlar: 30 günlük toplam medya ve üretim maliyeti 210.000 TL. Bu bütçe 360 doğrulanmış talep üretiyor. Bunun 162'si satış ekibince kabul ediliyor (%45). 65 randevu alınıyor (kabul edilenlerin %40,12'si). 46 kişi ofise geliyor (alınan randevuların %70,77'si). 3 sözleşme kapanıyor (gelenlerin %6,52'si). Daire fiyatı 8.500.000 TL, proje brüt katkı oranı %20 ve iptal sonrası 3 net satış varsayıldı. KDV, finansman ve sabit satış ofisi gideri hariç. Kur olarak TCMB'nin 7 Ağustos 2026 döviz satış kuru 47,6085 TL/USD kullanıldı.

Katkı getirisi bu modelde 23,29 çıkıyor. Ciro ROAS'ı ise 121,43.

Başabaş noktası ve atıf gerçeği

Başabaş satış sayısı 210.000 bölü (8.500.000 × %20) hesabıyla 0,12 birim çıkıyor. Pratikte en az 1 net satış gerekiyor. Yani teorik olarak tek bir daire satmanız bile bu bütçeyi çıkarıyor.

Ama burada durmayın. Bu satışların hepsini reklama yazamazsınız. Müşteri portalda görmüş, tabelayı görmüş, komşusundan duymuş ve sonra reklamınıza tıklamış olabilir. Reklamın katkı kredisi %40 ise, 3 satışın reklama atfedilen katkısı 5.100.000 × %40 = 2.040.000 TL olur ve getiri oranınız 23,29'dan 8,71'e iner. Hâlâ çok iyi bir sayı ama gerçeğe daha yakın.

Katkı kredisini nasıl belirleyeceğinizi merak ediyorsanız cevap basit: her sözleşmede müşteriye "bizi nereden duydunuz" diye sorun ve cevabı yazın. Bu tek soru, en pahalı atıf yazılımından daha çok iş görür.

Satış sayısı değiştiğinde maliyetin nasıl hareket ettiğini de görün:

Bu tablo funneli iyileştirmenin değerini gösteriyor. Aynı 210.000 lirayla 3 yerine 4 satış kapatmak, satış başına maliyeti 17.500 lira düşürüyor. Peki dördüncü satış nereden gelir? Yeni bütçeden değil, mevcut funneldeki kayıptan.

Modelde 65 randevu alınmış, 46 kişi gelmiş. 19 kişi gelmemiş, yani gelmeyen oranı %29,23. Bu 19 kişinin yarısını ofise getirebilseniz, 9 kişilik ek ziyaret elde edersiniz ve aynı kapanış oranıyla bu yaklaşık yarım satış eder. Hatırlatma mesajı, yol tarifi, temsilci adı ve fotoğrafı içeren bir randevu onayı gibi maliyeti neredeyse sıfır olan işler bu kaybı azaltır.

Aynı şekilde 360 doğrulanmış talebin 162'si satışça kabul edilmiş. Kalan 198 kayıt bütçenizin yarısından fazlasını yemiş ama satışa hiç girmemiş. Bu 198 kaydın neden elendiğine bakın. Bütçesi tutmuyorsa hedefleme sorunu, bölge yanlışsa konum sorunu, ulaşılamıyorsa doğrulama sorunu var demektir. Üçünün çözümü de farklı.

Türkiye konut projesi pazarlamasında 2025 ve 2026 için örneklem, dönem ve yöntem açıklayan talep başına randevu, randevu başına satış ve müşteri edinme maliyeti kıyası bulunmuyor. "İyi" oran; proje fiyatına, finansman koşullarına, stoğa, bölgeye ve talep tanımınıza göre değişir. En güvenilir kıyas, aynı projenin kendi kanalları, kreatifleri, temsilcileri ve aylık grupları arasındaki farktır.

Adım adım kurulum sırası

Sıralama önemli. Çoğu proje 6. ve 7. adımdan başlıyor, yani ölçüm ve takip sistemi yokken reklam veriyor. Üç ay sonra elde kalan şey bir sürü form, bir sürü fatura ve hangisinin işe yaradığına dair hiçbir bilgi oluyor.

Sık yapılan yedi hata

Dördüncü madde konut satışında en pahalı olanı. Randevu almak kolaydır, insanlar telefonda "tamam gelirim" der. Gelen kişi sayısını ayrı ölçmeye başladığınız gün, satış ofisinizin gerçek performansını ilk kez görürsünüz.

2026'nın üç yapısal riski

Maliyet ve finansman. TÜİK'in Aralık 2025 inşaat maliyet endeksi aylık %1,17, yıllık %24,50 arttı. Sabit fiyat ve teslim taahhüdü veren projede bu artış doğrudan marjı yiyor. Kampanya kurgusunda "fiyat sabit" vaadini verirken bu endeksi izleyin.

Arz ve talep uyumsuzluğu. 2026 birinci çeyrekte ruhsatlı daire sayısı yıllık %37 arttı. Ama satış kabiliyeti faize, fiyata ve gelir erişimine bağlı. Ruhsat artışı satış garantisi değil. Aynı bölgede sizinle birlikte kaç projenin ruhsat aldığını belediyeden öğrenin, çünkü iki yıl sonra reklam maliyetinizi belirleyecek olan sayı bu.

Mevzuat ve veri. 48 aylık azami teslim süresi, reklam iddialarının ispatı, İYS ve KVKK yükümlülükleri ile platformların hedefleme değişiklikleri bir araya geldiğinde, hızlı talep büyütme çabası cezai ve itibar riskine dönüşebiliyor. Bu üçünü ayda bir gözden geçiren bir kontrol listesi tutun.

Doğrulanamayan iddialar

Bu yazıda kesin veri olarak sunmadığımız iddialar aşağıda. Çoğu sektör içeriklerinde gerçekmiş gibi dolaşıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Bursa'da konut reklam bütçesini aylara eşit bölmeli miyim?

Hayır. Bursa'da 2025 satışı 57.693 adet oldu; Haziran'da 3.498, Aralık'ta 8.733 satış görüldü. Aradaki fark iki buçuk kat. Bütçeyi eşit aylara bölmek, talebin zirve yaptığı dönemde yetersiz, dip yaptığı dönemde israf anlamına gelir.

Sıfır konut pazarı ne kadar büyük?

Türkiye'de 2025'te 1.688.910 konut satıldı, bunun 540.786'sı sıfır daireydi — yani sıfır konutun toplamdaki payı sadece %32. Pazarın üçte ikisi ikinci elde dönüyor ve siz o üçte birlik dilim için yarışıyorsunuz. Pazar büyüklüğü sunumlarında toplam satış rakamını kullanmak kendi payınızı olduğundan büyük gösterir.

Form dolduran herkesi müşteri adayı sayabilir miyim?

Hayır, bu maliyet hesabınızı baştan bozar. Doğrulanmamış kayıtla hesaplanan müşteri adayı maliyeti, yönetime gösterilen en yanıltıcı tablodur. Funnel'da doğrulama adımı tanımlanmadan hesaplanan hiçbir maliyet rakamı karar için kullanılamaz.

Konut satışında ROAS'a bakabilir miyim?

Ciro ROAS'ı kârlılık değildir. 121 çıkan bir ROAS, iptal ve indirim yazıldığında bambaşka bir tabloya dönüşür. Konutta satış iptali ve indirim oranları yüksek olduğu için ham ciro üzerinden hesaplanan getiri, gerçek sonucun çok üzerinde görünür.

Bina tamamlama sigortası reklamımda yer almalı mı?

Evet, ve çoğu proje bunu kaçırıyor. 30 ve üzeri konutlu projelerde bina tamamlama sigortası veya kabul edilen bir teminat zorunludur. Reklamınız bunu anlatmıyorsa, alıcının en çok endişelendiği konuda elinizdeki en güçlü güven argümanını boşa harcıyorsunuz.

Kaynakça

Konut satış ve yapı izin istatistikleri

• TÜİK verilerinin AA aktarımı, 20 Ocak 2026 (Türkiye 2025 toplam 1.688.910, ilk el 540.786 ve %32 pay, ipotekli 236.668, il sıralaması)
• TÜİK verilerinin İLKHA aktarımı, 20 Ocak 2026 (Bursa 2025 toplam 57.693, 2024 53.362, Haziran 3.498, Aralık 8.733)
• TÜİK ana sayfası ve güncel bültenler (Haziran 2026: 43.406 ilk el, 86.573 ikinci el)
• TÜİK Veri Portalı, konut satış araması
• TÜİK 2025 IV. çeyrek yapı izin istatistikleri, 27 Şubat 2026 (bina %5,5, daire %13,8, yüzölçüm %2,6; inşaat maliyet endeksi yıllık %24,50)
• TÜİK bülteninin DHA aktarımı (ruhsatlı yüzölçümün %81,7'si belediyelerden)
• TÜİK 2026 I. çeyrek yapı izin istatistikleri, 22 Mayıs 2026 (ruhsat: bina %19,6, daire %37,0; iskan: bina %4,8, daire %10,1)
• TOKİ Bursa açık satış kampanyası sayfası (ilçe bazında proje ve konut sayıları)

Alıcı davranışı araştırmaları

• NAR 2025 Profile of Home Buyers and Sellers (çalışma dönemi Temmuz 2024 ile Haziran 2025)
• Washington Post'un NAR veri aktarımı, 22 Eylül 2025 (2024 alıcıları teklif öncesi ortalama 7 ev gezdi)
• Zillow Consumer Housing Trends, 17 Aralık 2025 (%68 site görüntüleme, %48 profesyonel teması, %41 tur, %31 teklif)
• GYODER Gösterge 42, 2025 yıl sonu
• Matterport ve Nodalview vaka çalışması (%200 dönüşüm, %25 komisyon, 15 saate kadar tasarruf; metodoloji açıklanmamış)
• Zillow Showcase analizi, 26 Haziran 2025 (%2 daha yüksek satış fiyatı)

Portal fiyatları

• sahibinden.com Ek İlan Ücretleri (emlak ek ilan 2.199 TL, ilk ücretli ilan indirimli 1.849 TL)
• sahibinden.com Mağaza Fiyatları
• sahibinden.com Kurumsal Hesap Sözleşmesi
• Emlakjet Üyelik Paketleri (Flex Ofis: en az 2 danışman, 40 aktif ilan, 40 değerleme raporu)
• Hepsiemlak (açık kurumsal tarife bulunamadı)

Mevzuat ve reklam politikaları

• Ticaret Bakanlığı, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Bilgilendirmesi (48 ay teslim, 30 konut teminat eşiği, cayma 14 gün, dönme 180 gün, proje değişikliği tazminat kademeleri)
• Ticaret Bakanlığı, 6502 idari para cezaları 1 Ocak 2026'dan itibaren %25,49 artırıldı
• Reklam Kurulu 344 sayılı Basın Bülteni, 6 Aralık 2023 (eski karar)
• KVKK 2025/1072 sayılı İlke Kararı, 10 Haziran 2025 (doğrulama kodu ile ticari ileti onayının ayrılması)
• KVKK 2022/31 karar özeti ve 6563 sayılı Kanun atfı (eski karar)
• KVKK 2022/229 sayılı Karar, çerezler (eski karar)
• Google Ads Housing policy (kısıtlar ABD ve Kanada için tanımlı; Türkiye kapsam dışı)
• Meta Advertising Standards
• Google Ads Anahtar Kelime Planlayıcı yardımı
• Google Trends yardımı (göreli endeks)

Destek programları ve kur

• KOSGEB İşletme Geliştirme Destek Programı (kalem bazında üst limitler ve oranlar)
• KOSGEB Kapasite Geliştirme Destek Programı
• BEBKA 2024 ile 2028 Bölge Planı
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Yarısı Bizden destek tutarları, 30 Nisan 2025 (konut için 1.875.000 TL; İstanbul kapsamlı)
• Bakanlık Kentsel Dönüşüm sıkça sorulan sorular
• TCMB 7 Ağustos 2026 döviz kurları (USD döviz satış 47,6085 TL)

Bu yazıdaki funnel modeli bir sektör kıyası değil, açık varsayımlı bir hesap şablonudur; sonuçlar sizin daire fiyatınıza, katkı oranınıza, bölgenize ve talep tanımınıza göre tamamen değişir. Bursa ilçe bazlı satış rakamları erişilebilir resmî tabloda bulunmadığı için bu yazıda kullanılmamıştır. Alıcı davranışı bulguları ABD örneklemine dayanır ve Türkiye'ye doğrudan genellenemez. Portal fiyatları ve TOKİ proje sayıları canlı sayfalardan okunur ve değişir; kullanmadan önce sayfayı açıp tarihlendirin. Devlet desteklerinin oran, tavan ve uygunluk koşulları yıl içinde değişebilir; başvurudan önce ilgili kurumun güncel çağrı metnini kontrol edin. Bu yazı hukuki görüş yerine geçmez; ön ödemeli konut sözleşmesi, teminat yöntemi, reklam metinleri ve KVKK uygulamaları için hukuki danışmanlık alın. Kaynaklar 9 Ağustos 2026'da doğrulanmıştır.